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¿Una crisis inmobiliaria?

En 2020 la bajada del precio de la vivienda será histórica. Los descuentos serán muy superiores a los conseguidos en períodos de precios estables. Los compradores quieren descuentos entre un 10% y 20%. El importe lo fijan los propietarios, pero aún no se han enterado de que estamos en una gran crisis.

En 2020, el precio de la vivienda en España bajará un 12% y las transacciones un 27%. En ninguna ciudad el primero subirá. No obstante, existirá una gran variación en la caída del importe de venta entre unas y otras. Una dispersión principalmente causada por los distintos motores económicos de los municipios, la desigual participación de la demanda de inversión y el diferente volumen relativo del stock de viviendas pendientes de venta.

La gran reducción de las transacciones será principalmente causada por cuatro factores: la disminución de la renta de los hogares, un criterio más selectivo de concesión de hipotecas por parte de los bancos, un elevado incremento de la incertidumbre económica y el cierre de las agencias inmobiliarias durante más de dos meses.

Las ciudades donde más disminuirá el importe de venta tendrán una escasa demanda de inversión y el turismo, el comercio y la hostelería una elevada participación en el PIB municipal. También caerá sustancialmente en las que su economía dependa directa o indirectamente de una o varias grandes empresas industriales, especialmente del sector del automóvil, si aquéllas reducen significativamente su producción.

Por el contrario, la bajada será más leve en las urbes preferidas por los inversores y en las que un gran porcentaje de sus ciudadanos trabaje en la Administración Pública, la agricultura, ganadería o industria agroalimentaria. La primera característica beneficia claramente a Madrid y Barcelona, las restantes mucho más a numerosas pequeñas ciudades que a las medianas y grandes.

En consecuencia, el mercado residencial se comportará mejor en las dos grandes capitales que en el conjunto del país. En el período inicial de una crisis inmobiliaria, no constituye una nueva tendencia, sino una muy habitual, pues para la inversión nacional e internacional son las dos ciudades españolas más atractivas. Ambas juegan en la Champions Inmobiliaria Mundial, una posición que está muy lejos de alcanzar cualquiera otra del país.

Por las anteriores razones, también tendrá una evolución más favorable en Huesca, Mérida, Soria o Logroño que en Málaga, Palma, Alicante o Santa Cruz de Tenerife, a pesar de que las segundas han atraído históricamente a la demanda de inversión mucho más que las primeras.

En la capital catalana, el precio caerá un 8,5% y en la de la nación un 9,5%. La anterior evolución es la prevista en el importe de cierre de la transacción, pero no en el de oferta, siendo el último el que aparece en los portales inmobiliarios. Muy probablemente la bajada de éste será bastante menor, pues en la parte inicial de una crisis crece notablemente la diferencia entre uno y otro.

Nuevas condiciones

El motivo es la resistencia inicial del vendedor a aceptar las nuevas condiciones del mercado. Unos requisitos a los que al final acabará sometiéndose, si realmente quiere vender su vivienda. Por eso, los descuentos logrados por el comprador serán muy superiores a los conseguidos en un período donde el precio de la vivienda es estable o tiene tendencia al alza.

La menor disminución del precio en Barcelona vendrá determinada por las características de su oferta. En relación a Madrid, aquélla tiene un mayor porcentaje de viviendas de alto standing. No lo es en cifras absolutas, pero sí en relativas. La explicación a la diferencia entre una y otra está principalmente en la distinta extensión de ambas. La segunda (604,3 km2) tiene una superficie casi seis veces mayor que la primera (101,9 km2). En las dos ciudades, en los distritos más céntricos y de alto standing, la evolución del precio y de las ventas será menos mala que en los más humildes. La principal razón es que los primeros son los preferidos por los inversores. Un gran número de ellos antepone una mejor ubicación de la vivienda a una más elevada rentabilidad por alquiler. La primera se consigue en los barrios de mayor renta per cápita y la segunda en los que la tienen más baja, siempre que no estén ubicados en el centro de la ciudad o en sus proximidades.

La mayoría de los agentes inmobiliarios y las principales promotoras del país no están de acuerdo con las anteriores previsiones. Dada la actual coyuntura, los primeros califican como positiva la reciente evolución de las ventas y los segundos están contentos porque se les han caído pocos compradores y han llegado algunos nuevos.

Por tanto, según ellos, la crisis económica más aguda desde la finalización de la Guerra Civil no va a provocar una de carácter inmobiliario. Una suposición jamás convertida en realidad, debido a la elevada correlación existente entre las variaciones del PIB y las de las transacciones y el precio en el mercado residencial.

Optimismo infundado

Desde mi perspectiva, los agentes erran en la comparación realizada y en la visión de los compradores. En junio y julio, las mejores oficinas inmobiliarias obtuvieron entre un 75% y 90% de los ingresos logrados en los mismos meses de 2019. Un resultado que les ha generado un optimismo indebido, pues la comparación la deben realizar entre marzo y julio de ambos años. Si así lo hacen, las ventas realizadas por la mayoría de ellas no llegan al 50% de las del ejercicio anterior.

El segundo problema está en las características de los adquirentes. No son demandantes nuevos, sino familias que ya buscaban una vivienda en el trimestre anterior a la irrupción masiva del Covid-19. El optimismo por la finalización del estado de alarma, más el aumento del deseo de cambiar de piso generado por el confinamiento, ha provocado que rápidamente compraran uno. Lo han hecho sin solicitar una rebaja sustancial en el precio, pues muchos se han conformado con una pequeña (alrededor del 5% sobre el importe de oferta) o nula.

Los rasgos de los nuevos interesados son muy diferentes. Éstos buscan el «chollo». En otras palabras, una vivienda buena (bien localizada), bonita (exterior y con un gran balcón) y barata. En relación al precio de mercado, quieren descuentos entre un 10% y 20%, un porcentaje que puede superar el 30% respecto al de oferta. Un importe fijado por los propietarios, quienes aún no se han enterado que estamos en una gran crisis.

Bajada histórica

A las grandes promotoras del país no se les han caído muchos compradores, que mensualmente pagan una pequeña parte del precio del piso reservado, porque los que han solicitado una moratoria, la han conseguido. La mayoría de ellos desistirá de adquirirlo, pudiendo llegar a perder por esta causa alrededor del 20% de las ventas comprometidas.

En el último momento, a ellos se les unirán los que tengan miedo a no poder sufragar la cuota hipotecaria mensual y todos aquellos a los que el banco les deniegue el préstamo. No serán pocos, sino muchos, pues los criterios de concesión de las entidades financieras serán mucho más estrictos. Para conseguir nuevos adquirentes que los reemplacen, deberán reducir al menos un 10% el importe de venta de sus pisos.

En definitiva, en 2020 la bajada del precio de la vivienda será histórica. No obstante, solo una parte de ella la reflejarán los portales inmobiliarios. A pesar de que la economía española se recuperará vigorosamente en 2021, en casi todas las ciudades del país el importe de venta seguirá disminuyendo.

Indudablemente, una mayor resistencia a la baja al inicio de una crisis comporta también una mayor dificultad para regresar a las alzas, cuando la expansión macroeconómica sustituye a la recesión. Una afirmación sustentada en que generalmente primero se recupera el PIB, luego el empleo y finalmente el mercado residencial.

Fuente: Expansión, Gonzalo Bernardos, profesor Titular y Director del Máster Inmobiliario de la UB

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