Plusvalías: ¿cuánto costará vender una vivienda tras la Reforma Fiscal?

Una de las medidas que se enmarcaban dentro de la Reforma Fiscal, anunciada el pasado mes de junio por el Gobierno, era la supresión de los coeficientes de abatimiento y actualización monetaria que permitían la rebaja de la tributación de las plusvalías obtenidas por la venta de una vivienda. Sin embargo, la presión popular, de los partidos de la oposición, de la Defensora del Pueblo y hasta de algunos sectores del propio Partido Popular, ha hecho que el Ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, recule.

Así, la semana pasada el PP registró en el Senado una enmienda al proyecto de reforma del IRPF que rectifica la supresión de los coeficientes de abatimiento para aquellas viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 que se vendan por menos de 400.000 euros. De esta forma, los propietarios de estas seguirán beneficiándose de las ventajas fiscales que reducían la tributación por las plusvalías.

 

¿Qué son los coeficientes y cómo funcionaban?

Los coeficientes de abatimiento se crearon a principios de los 90 para dejar libre de tributación una parte de las plusvalías logradas por la venta de patrimonio, bien fuesen viviendas, acciones o fondos de inversión, adquirido por parte del contribuyente antes de 1995. Estos se eliminaron parcialmente en 2006, por eso sólo se aplican a la plusvalía generada entre la fecha de la compra (anterior al 31 de diciembre de 1994) y el 19 de enero de 2006.

En el caso de la vivienda, la reducción fiscal que ofrecen los coeficientes de abatimiento varía en función de los años de la propiedad. Así, el porcentaje de reducción es del 11,12% para viviendas compradas entre 1993 y 1994, y aumenta progresivamente hasta alcanzar el máximo del 100% para aquellos bienes adquiridos antes del 1 de diciembre de 1986. Es decir, no se tributa por todo el beneficio, sino el resultado de aplicar este coeficiente. Además, la parte de la plusvalía correspondiente entre 2006 y la fecha de venta, no se beneficia de esa reducción.

Por otra parte, están los coeficientes de actualización monetaria, que se crearon para corregir el efecto de la inflación. Estos afectan sólo a las plusvalías inmobiliarias generadas con la venta de cualquier inmueble de segunda mano, independientemente del tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble. Estos coeficientes, definidos anualmente en una tabla, actualizan los valores de compra de la vivienda por la inflación, reduciendo el beneficio generado en el momento de la venta.

 

¿Existen excepciones a esos coeficientes?

Como hasta ahora, aquellos que, tengan la edad que tengan, vendan su vivienda habitual y reinviertan el dinero en la adquisición de otra están exentos de tributación.

Además, con la nueva Reforma, los mayores de 65 años están eximidos de tributar por las plusvalías conseguidas por la venta de la vivienda habitual, las destinen o no a la compra de otra vivienda.

 

¿Qué se planteaba con la Reforma Fiscal?

En el anteproyecto de Reforma Fiscal, que se dio a conocer el pasado mes de junio, el Ministerio de Hacienda anunció la eliminación de los coeficientes de abatimiento y de actualización monetaria por razones de “equidad tributaria”. De hecho, el secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferre, indicó durante su intervención en el Foro CincoDías el poco sentido que tiene un contribuyente que compró en 1994 tenga derecho a rebajar su factura fiscal y otro que lo hizo en 1995 no pueda aplicar a estos beneficios. Además, señaló que los grandes beneficiarios de esta reforma serían las rentas medias y bajas.

La supresión de ambos coeficientes, sin embargo, suponía un nuevo revés para las clases medias, muy castigadas ya por los recortes. Por eso, ante las críticas del pueblo y oposición y teniendo en cuenta las elecciones del año que viene, el Ministerio de Hacienda ha dado un paso atrás.

Así, la semana pasada presentó una enmienda por la cual las viviendas compradas antes de 1995 que se vendan por menos de 400.000 euros no perderán los coeficientes de abatimiento cuando entre en vigor la Reforma Fiscal, el 1 de enero de 2015.

 

¿Qué pasará una vez aprobada la Reforma Fiscal?

Esta nueva enmienda presentada por el Partido Popular tendrá en consideración no sólo el valor de transmisión del elemento patrimonial, también los valores de transmisión de todas las ganancias patrimoniales a las que se hayan aplicado los coeficientes de abatimiento. Por lo tanto, se mantiene el régimen transitorio para la suma acumulada del valor de transmisión de los bienes hasta agotar la cuantía de 400.000 euros, no hasta agotar los plazos, a modo de bono de rebaja fiscal.

Así, aquel que venda una vivienda adquirida antes de 1995 por un importe menor de 400.000 euros, el coeficiente de abatimiento se aplicará sobre este importe y todavía dispondrá de los euros restantes hasta los 400.000 para la venta de cualquier otro activo adquirido antes del 1 de enero de 2015, sobre el cual podrá aplicar también estos coeficientes, aunque se venda posteriormente a esa fecha. Si el bien tuviese un valor superior, el coeficiente de abatimiento se calculará sobre los primeros 400.000 euros.

Esta enmienda obliga a planificar muy bien las ventas a aquellos contribuyentes que dispongan de un elevado patrimonio, que deberán vender aquellos bienes más antiguos para que el porcentaje de reducción de los coeficientes de abatimiento sea mayor.

Aun así, que el Gobierno haya mantenido, en parte, los coeficientes de abatimiento, no significa que la reforma no sea un varapalo para algunos. La supresión de los coeficientes de actualización monetaria, un beneficio fiscal que en la actualidad se aplica a todos los contribuyentes que hayan obtenido plusvalías inmobiliarias, resulta un aumento de la carga fiscal muy importante, sobre todo para los que adquirieron su casa a partir de 1995 y, por lo tanto, no tienen derecho a aplicar los coeficientes de abatimiento. Un hachazo que no se ve, para nada, compensando con la reducción de tipos que entrará en vigor en 2015, con la aplicación de esta nueva Reforma Fiscal.