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El pasado 19 de julio se dio a conocer al anteproyecto que recoge los contenidos de la futura nueva Ley Hipotecaria española. El texto, cuya aprobación está prevista para 2018, reproducirá las pautas de la legislación europea e intentará suplir las debilidades de la actual normativa, las cuales han quedado constatadas en las sentencias judiciales que se han fallado contra bancos y entidades financieras. En este sentido, el anteproyecto que ha redactado el Gobierno presenta una clara vocación de protección al consumidor, con medidas encaminadas a que este posea una mayor flexibilidad en relación al préstamo que firma. Estas decisiones le facilitarán llevar a cabo cambios en sus hipotecas y ahorrar en varios e importantes conceptos.
Prohibición de ventas vinculadas
La nueva ley prohibirá a las entidades de crédito llevar a cabo ventas vinculadas en sus préstamos. Esta medida, con la que no se podrá obligar a los clientes a contratar productos extra con sus hipotecas, se contrapone con la situación actual, pues los bancos no cuentan con ninguna limitación en relación a la imposibilidad de vincular productos a los préstamos. De hecho, como explica Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, estos pueden usar tal estrategia tanto como vía de acceso a una hipoteca, “obligando al cliente a hacerse con una determinada vinculación si quiere contratar un producto”.
En cambio, la futura normativa sí permitirá las ventas combinadas. Esta política es común en el proceder actual del sector bancario y consiste en ofrecer a los clientes la suscripción de productos, como cuentas, seguros o tarjetas de crédito, que suponen una rebaja en el tipo de interés al que se firma el préstamo hipotecario. Así, una vez se apruebe la norma, tal y como expone Maica López, portavoz de CrediMarket, a la hora de firmar una hipoteca “la contratación de productos solo podrá llevarse a cabo si existe una mejora de las condiciones del préstamo para el titular”.
Amortización parcial
El anteproyecto de ley establece mejoras para los clientes en el ámbito relativo al reembolso anticipado del préstamo. En este sentido, se prevé que la comisión por amortización anticipada sea, en las hipotecas a tipo variable, del 0,5% durante los primeros tres años, del 0,25% entre los tres y los cinco, y del 0% el resto de vida del préstamo. Hasta la fecha, la normativa establecía que las entidades de crédito podrían reclamar a los consumidores hasta el 0,50%, independientemente del periodo transcurrido.
Por su parte, en el caso de las hipotecas fijas también se establece que podrá añadirse una comisión por riesgo de tipo de interés. Esta solución se aplicará únicamente si la amortización conlleva una pérdida de dinero para los bancos y será de hasta el 4% del capital amortizado hasta el tercer año. A partir de entonces, de hasta el 3%. Esta medida no tendrá carácter retroactivo, por lo que los beneficiarios serán los clientes que firmen una hipoteca una vez se apruebe la ley.
Al respecto, si bien López reconoce que con la nueva ley resultará “más económico liquidar una hipoteca antes de tiempo”, la modificación no facilitará el cambio de entidad. Es por ello que, antes de decidirse por dar este paso, desde esta organización aconsejan “estudiar otros aspectos más allá del diferencia o del tiempo de interés”. “Es muy importante comparar condiciones, ya que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo y cualquier pequeña diferencia puede implicar un ahorro importante, dada la dilatación temporal”, agrega esta experta.
Cambio de tipo variable a fijo
Para cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo, o viceversa, los clientes cuentan con dos opciones: la novación y la subrogación del préstamo. En el primer supuesto la medida consiste en modificar las condiciones del contrato. En el segundo, cambiar de banco. Ambas alternativas, según adelanta Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), están sujetas al pago de comisiones y a gastos de notario y registro.
Unas partidas que, a su juicio, una vez entre en vigor la nueva ley se verán reducidas “notablemente”. De hecho, adelanta que los bancos solo podrán cobrar una compensación por la novación o subrogación del 0,25% hasta el tercer año de vida de la hipoteca y, a partir de entonces, que desaparecerá. De igual modo, los costes registrales y notariales se bonificarán más de lo que lo estaban hasta ahora (el 90%) y serán reducidos “al mínimo”.
De ahí que desde AHE prevean que, de seguir en la situación en la que se encuentra el Euríbor, una vez que se apruebe la nueva ley el número de hipotecas fijas aumentará. Desde su perspectiva, “será una excelente oportunidad” para que las personas que tengan contratado un préstamo hipotecario a interés variable revisen de nuevo sus circunstancias personales y económicas “para valorar la conveniencia de llevar a cabo algún cambio”.
Hipotecas multidivisa
Los hipotecados que deseen cambiar el tipo de divisa de su préstamo también quedarán incluidos en la futura nueva Ley Hipotecaria. En concreto, con la normativa prevista, quienes tengan una hipoteca en moneda distinta al euro podrán convertir su préstamo a esta divisa en cualquier momento, situación que hasta la fecha, recuerdan desde la AHE, “no se había producido”. “Se trata de adecuar la divisa del préstamo a la de los ingresos más importantes”, subraya Benavides.
En paralelo, González advierte de que el futuro texto determina que las entidades financieras estarán obligadas a informar periódicamente a los usuarios sobre el importe que les queda por pagar, así como de los posibles cambios que se hayan podido producir en esa cifra “por los vaivenes de la moneda en la que esté denominada la hipoteca”.
Penalizaciones por demora
Los retrasos en el pago de las cuotas por parte de los clientes y las penalizaciones establecidas por las entidades financieras como consecuencia de este comportamiento son otro de los ámbitos que regulará la nueva Ley Hipotecaria. Tales situaciones no habían sido recogidas en nuestro país por la normativa hipotecaria hasta la fecha, por lo que han sido los tribunales los encargados de pronunciarse al respecto. En esta línea, desde CrediMarket adelantan que, en los últimos años, “muchos han anulado intereses de demora, por considerarlos abusivos”. De hecho, y sentando jurisprudencia, el pasado año el Tribunal Supremo determinó que el interés de demora no podía exceder en dos puntos porcentual el interés “normal” que tuviera el préstamo al que se aplicaran.
Como consecuencia de estas determinaciones, el anteproyecto de la nueva Ley Hipotecaria impone un tipo a los intereses de demora que pueden aplicar los bancos en los casos en que los consumidores dejen de pagar su cuota. Este es, según adelantan desde esta organización, “tres veces el interés legal del dinero”, que para 2017 se ha fijado en el 3%.