¿Qué hay que tener en cuenta antes de firmar una hipoteca?

Varios son los factores que están haciendo que muchas personas se planteen comprar una vivienda. Por una parte, los mínimos históricos que está registrando el tipo de referencia en la mayoría de hipotecas que se firman en España, el Euríbor, que cerró el mes de octubre al 0,338 %, según datos del Banco de España.

A ello se añaden las continuas rebajas que las entidades están aplicando en los diferenciales que le suman: según datos de la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia, la media de octubre 2014 se situó en el 2,262% (doce meses atrás era del 2,939%). Y el precio de la vivienda, en continuo descenso desde 2007, que, según ha cuantificado la empresa tasadora Tinsa, ha caído un 41,4% desde entonces.

Dado este contexto, la venta de pisos (y las solicitudes de hipotecas), poco a poco, parece remontar. Los datos así lo indican: según los últimos balances hechos públicos esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en septiembre fue de 19.323, un 29,8% más que el mismo mes del año anterior.

En la línea se mueve la última contabilización hecha pública por el Consejo General del Notariado. Para el organismo, la compraventa de inmuebles creció en septiembre de 2014 un 20,7% respecto al mismo mes del año anterior.

Pero, ¿qué aspectos se deben tener en cuenta antes de suscribir un préstamo hipotecario? Primero, hay que estudiar las diferentes opciones del mercado. También valorar las implicaciones que puede suponer su firma, ya que se trata de un préstamo a muy largo plazo. A estos, el comparador de hipotecas de Bankimia añade otros cinco…

 

Diferencial

Se le suma al tipo de referencia y es uno de los factores a estudiar a fondo antes de suscribir una hipoteca. Se debe intentar que sea lo más bajo posible ya que a la larga puede encarecer las cuotas mensuales. Una hipoteca es un préstamo a largo plazo y es probable que el tipo de referencia sufra, en todo ese tiempo, diferentes oscilaciones. Si el Euríbor sube, las cuotas se encarecerán.

Si bien en el mercado actual se pueden encontrar hipotecas en las que el diferencial no llega al 2,00%, en otras supera el 3,00%. A día de hoy, en estas últimas, las cuotas son asumibles, pues el Euríbor está a un nivel muy bajo, pero hay que mirar más allá.

Si se toma como referencia una hipoteca media que, según el INE, en septiembre tuvo un valor de 107.850 euros a amortizar en 21 años, y se le añade al actual Euríbor un diferencial del 1,70% y otro del 3,25%, las mensualidades serían de 526 euros y 610 euros, respectivamente, según el simulador de hipotecas de Bankimia. Pero si a este mismo préstamo se le aplica un Euríbor hipotético del 2,00%, las cuotas pasarían a ser de 616 euros y 707 euros.

Comisiones

Por estudio, apertura, subrogación, novación, amortización parcial o anticipada… Si bien hay entidades que no cobran muchas (o ninguna) comisiones, hay otras que sí las añaden. En este sentido, antes de suscribir la hipoteca, se recomienda negociar con el banco para intentar que sean las mínimas. Y, en el caso de existir, que sean lo más bajas posibles.

Sobre todo las que hacen referencia a posibles modificaciones en las condiciones del préstamo, por si más adelante conviene cambiar sus características. Entre ellas:

• Comisión de novación: Se añade cuando se cambian las condiciones del préstamo dentro de la misma entidad y oscila entre el 0 y el 1% del capital a amortizar.
• Comisión por subrogación: Se aplica al cambiar de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50%.

 

Productos vinculados

Es habitual que las entidades requieran la contratación de otros productos bancarios a los titulares de hipotecas que ofrezcan una rebaja en los intereses.

Puede tratarse de la domiciliación de una nómina y uno o varios recibos, la contratación de un plan de pensiones o un producto de inversión, la expedición y el uso mínimo de una tarjeta, el mantenimiento de un saldo mínimo en cuenta…

Aquí, el futuro titular de la hipoteca debe analizar, antes de asumir las vinculaciones, si va a poder cumplir con todas ellas. Por ejemplo, si se trata de hacer un determinado gasto con la tarjeta de crédito, estudiar si habitualmente emplea esta forma de pago. O si ha de tener un saldo mínimo en cuenta, si realmente va a poder prolongarlo a lo largo del tiempo.

Y es que no hay ninguna limitación al respecto y cada entidad puede exigir la requisitos adicionales que considere. Según la Guía de acceso al préstamo hipotecario, elaborada por el Banco de España, “en el caso particular de los préstamos hipotecarios, no existe, en principio, limitación alguna a las condiciones y cláusulas que se pueden incluir en un contrato de préstamo”.

Y precisa: “Nada impide que una entidad, para conceder un préstamo, exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo, domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o un seguro de unas determinadas características, aportar uno o varios fiadores, o que sean varios los prestatarios responsables del pago de las cuotas del préstamo”.

Operativa entidad

Otro aspecto no menos importante a tener en cuenta es la operativa que facilita la entidad con la que se va a suscribir el préstamo y si ésta satisface las necesidades más habituales del titular.

Entre otras, si dispone de sucursales o cajeros automáticos en las zonas más habituales de influencia (cerca del trabajo o de casa, por ejemplo) o qué acciones se pueden llevar a través de internet, en el caso que sea usuario del servicio de la banca ‘online’.

 

Clausula suelo y techo

Si bien a día de hoy es casi inexistente, su aplicación no es ilegal. De hecho, el Tribunal Supremo, en mayo de 2013, ratificó como nulas las cláusulas suelo en algunos casos en los que se consideró que las entidades no habían explicado con claridad las consecuencias que podían tener a sus clientes.

Siguiendo con la Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, “estas cláusulas están previstas en la normativa de transparencia”. Y son legales si antes de la suscripción se informa al cliente del “tipo mínimo y máximo a aplicar y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos”.

Así, antes de firmar el contrato, es aconsejable que el titular de la hipoteca preste atención a su existencia y valore su aplicación.