7 herramientas para garantizar el cobro del alquiler

A falta de un registro donde conocer los datos exactos sobre las viviendas que están en alquiler, lo que sabemos con certeza es que la tasa de alquiler ha crecido hasta el 20%. Se trata de un porcentaje elevado en España, donde la vivienda en propiedad es la opción elegida por la mayoría de la población. El problema es que, de forma paralela, también han aumentado los desahucios por impago del alquiler. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, durante el año pasado más de la mitad de los 60.590 lanzamientos realizados, en concreto el 54,2%, fue consecuencia de impago de los inquilinos.

El propietario cuenta con algunas herramientas para garantizar el cobro de la renta; desde medidas preventivas como la consulta al Fichero de Inquilinos Morosos hasta distintas garantías que son pactadas entre arrendador y arrendatario en el contrato de arrendamiento. Cada medida tiene sus pros y contras que favorecen su uso en un momento determinado.

1. Fianza

La fianza es la forma legal de garantizar que el inquilino cumpla sus obligaciones. A diferencia de otras garantías adicionales, la fianza es obligatoria. La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece el importe de la fianza en una mensualidad que debe pagar el inquilino por adelantado. El propietario debe depositar la fianza en el organismo creado en cada comunidad autónoma hasta que finalice el contrato de arrendamiento.

“La fianza está destinada a compensar los posibles desperfectos del inmueble, aunque es evidente que, si el inquilino deja de pagar, se compense con ella, pero como solo es una mensualidad, suele ser una garantía insuficiente”, explica Carlos Ruíz, gerente comercial de Arrenta. Esta fianza tampoco sirve para cubrir el último mes de renta como muchas veces hacen los inquilinos. “Finalizado el alquiler, el propietario tiene un periodo de un mes para revisar la vivienda, ver los desperfectos, comprobar los pagos de los suministros y devolver la fianza al inquilino o justificar con facturas si la ha cobrado”, señala David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

2. Aval bancario

El aval bancario es una garantía adicional por la que el inquilino garantiza con el banco que va a pagar el alquiler, pero “requiere pignorar una garantía real”, según el gerente de Arrenta. La cuantía del aval puede ser de tres a seis mensualidades, cantidad que se tiene pignorada en la cuenta del arrendatario. Además, el aval bancario tiene asociados otros gastos porque el banco cobra una comisión de apertura y de mantenimiento trimestral. “El aval bancario es una práctica que está cada vez más en desuso porque requiere mucho desembolso del arrendatario y es una garantía limitada para el arrendador”, explica Caraballo.

Estos gastos provocan el rechazo de los inquilinos por eso su uso se limita a casos concretos. “Cuando el inquilino no puede demostrar los ingresos necesarios para la viabilidad del seguro de impago, por ejemplo, que haya empezado a trabajar y no tenga superado el periodo de prueba o que sea un autónomo reciente”, comenta Mercedes Robles, directora general de Arrenta. La ventaja del aval es que, en caso de impago de la renta, el propietario puede pedir su ejecución de forma inmediata al banco y cobrar la deuda pendiente del inquilino. Sin embargo, el inquilino puede quedarse en la vivienda y es necesario iniciar un proceso de desahucio para echarlo, lo que conlleva unos costes de abogado y procurador.

3. Depósito de garantía

Se trata de otra garantía adicional que pueden pactar las partes para asegurar el pago de la renta. El depósito de garantía es la herramienta más utilizada por el propietario para garantizar el cobro de la renta, por delante del seguro de impago y del aval bancario, según Arrenta. “Los depósitos se utilizan más que los avales bancarios ya que estos generan gastos de intereses de la entidad financiera y suelen tener que renovarse cada año”, apunta Robles. El depósito, igual que la fianza, tiene la misma duración que el contrato de alquiler. Además, el depósito está en manos del propietario, no en el banco como ocurre con el aval.

Desde Alquiler Seguro destacan que esta garantía se suele utilizar en viviendas susceptibles de tener un coste mayor, porque tengan obras de arte o un mobiliario caro. “El propietario pone este depósito de garantía para cobrar dos mensualidades más y asegurar que cuando recupere la vivienda pueda cubrir los posibles destrozos”, señala Caraballo. No obstante, el depósito también tiene carencias porque “con dos mensualidades no puedes volver a reformar la vivienda si ha habido daños”.

4. Garantía de cobro

Este sistema de garantía de cobro se realiza cuando el contrato de alquiler es tramitado a través de profesionales que se encargan de la búsqueda del inquilino y de la gestión integral del alquiler. A cambio de un porcentaje en la renta mensual, el propietario se asegura el cobro de la renta directamente desde la agencia. “La garantía de cobro es una medida preventiva, porque para garantizar el cobro el propietario debe cumplir unas condiciones como tener una vivienda en buen estado y elegir un inquilino fiable y solvente”, explica el director comercial de Alquiler Seguro. Si se produce el impago del inquilino, la ventaja de este sistema frente al aval bancario es que ofrece la gestión del desahucio sin coste adicional.

5. Seguro de impago

El seguro de impago ha surgido más tarde, pero está creciendo rápidamente. Según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA), en el primer semestre de este año la contratación de seguros de impago del alquiler ha crecido un 22%. La ventaja que tiene este seguro es que además de ser una garantía de cobro del impago de la renta, cubre también los destrozos en la vivienda y la defensa jurídica en caso de llegar a los tribunales.

Estos seguros son contratados por el propietario, “porque quien paga la póliza no puede ser el mismo que pueda causar el siniestro”, señala Ruíz. Generalmente se llega a un acuerdo con el arrendatario para que pague el importe del seguro al arrendador. “A través del pago de una prima, el propietario se garantiza que en caso de impago la aseguradora le abone el importe de la renta” explica Jordi Figuerola, responsable de desarrollo de productos de Arag. El seguro de impago puede sustituir al depósito de garantía, pero no a la fianza porque esta es de obligado cumplimiento. Para los inquilinos, la ventaja de contratar un seguro de impago es que solo tienen que pagar la prima del seguro al propietario, en lugar del depósito o el aval bancario que exige una mayor cantidad de dinero.

6. Estudio de solvencia

Como sistema preventivo para evitar inquilinos morosos, es conveniente realizar un estudio de solvencia del inquilino. Además, de exigir los documentos que acrediten sus ingresos, a través de las últimas nóminas, el propietario puede consultar los ficheros de morosos para saber si el inquilino tiene deudas pendientes. “El Fichero de Inquilinos Morosos te da un histórico del inquilino que te permite saber dónde ha alquilado. Es una comprobación que siempre se debe hacer. El propietario particular también puede hacerla”, explica Caraballo.

Las aseguradoras también realizan análisis de solvencia de los arrendatarios porque es una “garantía tanto para el propietario que se asegura que alquila su vivienda a un inquilino solvente, como para la propia aseguradora que será obligada al pago en caso de morosidad del inquilino”, afirma Figuerola. En líneas generales, “las aseguradoras aceptan que los inquilinos destinen hasta un 45% de sus ingresos netos, al pago del alquiler”, confirma Robles.

7. Seguro del hogar

Para cubrir los destrozos que el inquilino puede causar en la vivienda, se deben contratar seguros del hogar tanto por el inquilino, para cubrir el contenido, como por el casero, para asegurar el continente. Con los seguros de alquiler “garantizamos el pago de los daños causados al continente descrito en póliza (según el tipo de producto suscrito), así como al contenido (con sobreprima), hasta el límite contratado” afirma Luis Avendaño, coordinador de siniestros de alquiler en Arag.

Dentro de las coberturas que ofrecen los seguros de impago hay que tener en cuenta que solo se cubren los actos vandálicos, aquellos realizados con dolo y mala fe, pero “no deterioros de uso”, puntualiza Ruíz. Los expertos recomiendan blindar el contrato de alquiler con todas las cláusulas pactadas entre casero e inquilino para evitar no solo el impago del alquiler, sino también destrozos en la vivienda que puedan mermar su valor.