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El Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, una norma debe ahora pasar al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria. Está previsto que entre en vigor en el primer semestre de 2018. El Gobierno asegura que la nueva ley cuenta con un amplio consenso político y que su objetivo es reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, reducir las comisiones que pagan los clientes y trasponer la directiva europea en materia hipotecaria al ordenamiento jurídico español.
Tal y como adelantó el Ministerio de Economía en verano, la nueva ley hipotecaria viene cargada de medidas que buscan proteger a los consumidores, aumentar la transparencia sobre este tipo de contratos, evitar avalanchas de demandas contra la banca como las de los últimos meses y también dar seguridad jurídica al sector financiero.
Entre las grandes novedades de la ley hipotecaria están, por un lado, las derivadas de la trasposición de la normativa europea y, por otro, las que ha añadido el Gobierno:
Medidas que llegan de Europa
1. Las comisiones por cancelación anticipada están limitadas.
Con la nueva ley, la cancelación parcial o total estará sujeta a una penalización máxima. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces. Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.
2. Se prohiben los ventas vinculadas.
Tal y como explica Economía, «con carácter general, se prohíben las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca». Ahora bien, sí que está permitido que la entidad ofrezca al cliente la posibilidad de contratar algún producto (seguro de hogar, de vida…) a cambio de ofrecerle una mejora en las condiciones del préstamo (por ejemplo, una rebaja del tipo de interés). Esto es lo que se conoce como ventas combinadas.
A partir de ahora, las entidades financieras deberán plantear al consumidor las ofertas alternativas en diferentes presupuestos: con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.
3. Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros,
a petición del deudor. La legislación actual no reconoce ningún derecho a convertir en moneda nacional unilateralmente la deuda de un préstamo inmobiliario denominado en divisas. Sin embago, la nueva directiva contempla la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, y como tal se traslada a la normativa española.
4. Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos
que estén relacionados a captar hipotecas. Este cambio en la política retributiva responde, según el ministro Luis de Guindos, a que «prime la calidad, y no la cantidad, de las hipotecas que se conceden».
5. Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros.
Economía alerta de que todos aquellos que operen en más de una CCAA estarán bajo la supervisión del Banco de España, mientras que si solo operan en una región, su ‘vigilante’ será el órgano competente en la región.
Medidas añadidas
1. Visitas al notario
La necesidad de que los futuros hipotecados visiten al notario antes de firmar el préstamo para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad (es decir, que no existen cláusulas potencialmente opacas o abusivas) y el usuario pueda resolver todas las dudas que le genere el documento. La visita será gratuita, el cliente podrá elegir el notario que desee y tendrá un plazo de siete días antes de la firma del contrato. Esta es la llamada ‘etapa precontractual’, a la que están obligados a cumplir los notarios y registradores. De hecho, habrá sanciones para aquellos que no ejerzan sus labores de información y supervisión.
2. Interés de demora
La normativa también establece un límite al interés de demora, que a partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%.
3. Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas.
Actualmente no existe ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten banco y cliente. ¿Y cómo se llevará a cabo? Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.
4. Se crea una lista negra de cláusulas abusivas.
La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.
5. Se crea un modelo tipo de hipoteca.
La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.
6. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado.
Hasta ahora, un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.
La duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades), mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades). Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años.
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