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El mercado residencial español atraviesa un buen momento. Este ha sido motivado, en gran medida, por la influencia que ejercen a día de hoy la vivienda vacacional en la costa y la segunda residencia ubicada en las grandes ciudades. Unos segmentos que destacan por presentar un fuerte dinamismo, consecuencia del interés que han mostrado por ellos los compradores extranjeros. Estas son las principales conclusiones que se desprenden de la jornada «Iberian Second Home Summit», organizada por SIMApro. Un evento durante el cual diversos expertos del sector analizaron la situación en la que se encuentran la demanda y la oferta de este tipo de inmuebles, así como los retos futuros a los que se enfrenta España para llegar a lograr un caudal de compradores extranjeros sostenible en el largo plazo.
1. Comprador foráneo y vivienda en la costa
Los clientes extranjeros que mayor número de operaciones de compraventa realizan en España proceden de Reino Unido, Francia y Alemania. Según explicó la presidenta de TM Grupo Inmobiliario, Ángeles Serna, durante su intervención en la mesa redonda «El ADN del comprador internacional», estos clientes registran «un comportamiento histórico tremendamente fiel a las costas», que se sintetiza en su presencia en la Costa Blanca, la Costa del Sol y Baleares. De la misma opinión se mostró Francois Carriere, CEO de Coldwell Banker España & Andorra, quien añadió que otros mercados europeos, como noruegos y belgas, también se inclinan por este tipo de adquisiciones «cada vez en mayor proporción». Asimismo, agregó que fuera del continente «el comprador norteamericano está empezando a llegar a España«, y especialmente, a Mallorca e Ibiza.
Por su parte, Mark Prichard, sales & marketing director de Taylor Wimpey, reconoció que existen varios mercados de clientes extranjeros que han experimentado un punto de inflexión «y están bajando». Es el caso de los compradores suecos, cuyas adquisiciones han descendido «motivadas por la situación del mercado inmobiliario interno». No obstante, hizo hincapié en que se están registrando mercados emergentes de nuevos compradores foráneos, como es el caso de los ciudadanos de países de Europa del Este «que están comprando en la Costa Blanca». «Es una situación parecida a la de hace 10 o 15 años. Estamos viendo más a húngaros, checos y polacos, no en gran volumen, pero hay más mercado«, matizó.
Estos compradores tienen una edad que se sitúa entre los 45 y los 55 años y un presupuesto medio de 250.000 euros, según los cálculos de TM Grupo Inmobiliario. Desde Taylor Wympey, sin embargo, recalcan que “cada una de las tres regiones presentan precios distintos», dado que en Baleares el presupuesto medio que los compradores alemanes se sitúa en los 400.000 euros, mientras que en el litoral Mediterráneo el precio medio es de 380.000 euros. No obstante, coinciden en señalar que la edad media de este tipo de cliente se sitúa en la cincuentena, lo que les distingue «por ser más jóvenes que los compradores de antaño».
2. Aumento del interés británico tras el Brexit
El análisis del comportamiento que ha experimentado el comprador británico de vivienda en España tras el Brexit marcó otra de las mesas redondas en las que se dividió la jornada. En este sentido, Peter Robinson, CEO de la Association of International Property Professionals, hizo hincapié en que los británicos continúan ostentando el primer puesto del ranking de compradores extranjeros de inmuebles residenciales en nuestro país. Al respecto, dejó claro que si bien tras la aprobación de la salida de la Unión Europea en el referéndum de junio de 2016, «las compraventas por parte de británicos bajaron un 16%«, en 2017 el interés se había recuperado y el volumen de adquisiciones protagonizadas en España por estos «se situó en las 14.000 operaciones».
Este aumento de las expectativas de los compradores británicos con respecto al mercado de la vivienda de nuestro país también fue corroborado por Andy Bridge, managing director de A Place In The Sun, quien confirmó que tras el Brexit «hay mucha gente en el Reino Unido que está adelantando su decisión de compra en España, ya que piensa que puede resultar ventajoso». A pesar de ello, recordó que en tres cuartas partes de estos casos los compradores reconocen tener un presupuesto prefijado y que «van a adaptar sus compras inmobiliarias a él».
Es por ello que voces como Judicare recomendaron que los promotores españoles apostaran por la calidad de sus viviendas, en tanto «clave para vender a los británicos». En concreto, su director legal y solicitor, Peter Esders, lamentó que buena parte del parque de viviendas en venta en España «no es de calidad». En este sentido, instó a que las compañías dedicadas a la promoción de vivienda se ganen la confianza de los compradores del Reino Unido «tanto a través de la vía de la profesionalidad como de la transparencia». «Ser claro en el trato con los clientes es muy importante. Creo que hay gente que pagará un poco más en la compraventa si obtiene un buen servicio», agregó.
3. Situación de la oferta
En paralelo a la situación de la demanda de vivienda en la costa, los expertos presentes en SIMApro estudiaron el momento que atraviesa la oferta de inmuebles en estas áreas. En concreto, José Prado, de ACP Málaga, adelantó que la oferta de viviendas en la Costa del Sol «tira de la actividad inmobiliaria de la provincia, sobre todo motivada por la zona de influencia de Marbella». Asimismo, aclaró que los visados de obra nueva solo en el primer trimestre de este año han aumentado un 15%, «por lo que si se sigue esta tendencia a cierre de año se registrarán más de 6.000 viviendas visadas». No obstante, reconoció que no se ha llegado a la velocidad crucero que requiere el sector, ya que las cifras que se registran en la actualidad «se encuentran muy alejadas de las 12.000 viviendas necesarias en las que el Banco de España cifra la demanda».
Tampoco en la Costa Blanca los visados de obra nueva han alcanzado las cifras necesarias para satisfacer a la demanda. Así lo confirmó Antonio José Fernández Gómez, presidente de la Asociación de Promotores de Alicante, quien informó de que actualmente en esta área los visados se encuentran en torno a las 7.000 viviendas anuales, «un 60% por debajo de las cifras necesarias para cubrir la demanda».
Al respecto, los promotores lamentaron la falta de suelo disponible para acometer estas promociones necesarias y criticaron la legislación vigente que se aplica sobre la actividad que realizan. En concreto, Prado confirmó la inexistencia de suelo finalista en Málaga y en la Costa del Sol y Fernández Gómez informó de que en Alicante existe suelo finalista disponible «para tres o cuatro años», por lo que los nuevos desarrollos en la zona se han visto limitados.
4. Segunda residencia en grandes ciudades
En paralelo a la vivienda vacacional, el mercado de la segunda residencia en las grandes ciudades españolas acapara buena parte de la atención de los compradores extranjeros y así se hizo ver en la jornada dedicada al comprador extranjero en SIMApro. En este sentido, quedó claro que el perfil de esta tipología de adquiriente y las motivaciones por las que eligen España para comprar difieren a los argumentos ofrecidos por quienes se fijan en un inmueble en la costa. En esta línea, Oscar Larrea, sales director de Engel & Völkers, explicó que este tipo de operaciones se llevan a cabo sobre todo en Madrid, Barcelona y Valencia «por parte de clientes latinoamericanos, especialmente procedentes de Venezuela y México que viven una situación de inestabilidad política en sus países de origen». «Esta situación previa les hace comprar en España por una cuestión emocional, de disfrute de su tiempo libre», adelantó.
En lo que respecta a la tipología de vivienda que estos compran, en su mayoría los inmuebles seleccionados se caracterizan «por presentar características variadas». Así lo afirmó José Luis López Cremades, director general de Gilmar, que adelantó que en Madrid la oferta incluye «desde apartamentos de 125.000 euros hasta fincas de 14 millones de euros». «Las perspectivas que hay en este mercado de aquí a diez años son extraordinarias», argumentó.
5. Sostenimiento de la demanda en el largo plazo
Durante la jornada también hubo tiempo para analizar si el interés del comprador extranjero por la vivienda vacacional en la costa y la segunda residencia en las grandes ciudades españolas se dilataría en el tiempo y se extendería al público millenial. En este sentido, María Marquardt, business development manager de Fine & Country Spain, vaticinó que la generación actual de jóvenes europeos «va a sentirse más deseosa de comprar vivienda en España que su predecesora». Ello se debe, a su juicio, a que el mundo actual está más conectado que hace 20 años y a que existe una mayor movilidad laboral, «lo que facilita comprar una propiedad en un país que no es tu lugar de origen».
Sin embargo, y en cuanto a los principales argumentos por los que España seguirá atrayendo a los compradores de vivienda extranjeros, Carmen Reitano, new homes manager de Richtmove Overseas, explicó que el atractivo de nuestro país en el futuro «continuará siendo la playa y el sol«, pero también otras virtudes que hacen sobresalir a España por encima de otros destinos actualmente, como son «la calidad de vida, el carácter de sus habitantes o el respeto por el medio ambiente que se registra aquí».