¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Una sentencia del Tribunal Constitucional (TC) ha dado la oportunidad de que muchas personas puedan recuperar el impuesto de plusvalía municipal.  En un post anterior te contamos cómo reclamarla y en éste, vamos a ver cómo se calcula.

Debemos recordar que el nombre real de este impuesto, que todos denominamos plusvalía municipal, es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Debe pagarse cuando en una transacción se ha producido un incremento en el valor del terreno entre la compra y la venta. Obviamente, si no hay ganancia, no hay plusvalía, aunque la realidad no es así.

¿Qué ha pasado? Con la crisis, el descenso de precios ha provocado ventas por debajo del valor de compra. Pero aún en estos casos, las arcas municipales siguen recaudando por este impuesto. El problema radica en que los ayuntamientos toman como base el valor catastral del suelo. Una metodología que acaba provocando que siempre existan plusvalías, independientemente de que el valor real no se haya incrementado.

¿Cómo se calcular la plusvalía?

Hay varios datos que deben tenerse en cuenta:

• El principal es el valor catastral de suelo: se puede ver en el recibo del IBI o en el Catastro.

 

• El número de años transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión.

 

• Importante la ubicación de la vivienda, ya todo depende de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble.

 

• Con todos estos datos, y teniendo en cuenta el coeficiente de incremento o tasa de revalorización (los máximos suelen rondar el 3.5%) y el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento (máximo aproximado del 30%), se calcula el importe a pagar. En este enlace  se pueden ver los tipos impositivos y las reducciones. Algunos ayuntamientos tienen bonificaciones o reducciones en función de cada caso y especialmente en las herencias.

 

• Ambos porcentajes irán en función de los años que se ha tenido en propiedad el inmueble.

 

• Cuantos más años hayan pasado desde la compra del inmueble al momento de la transmisión, más alto será el impuesto. Pero. esto solo se aplicará cuando hayan pasado menos de 20 años entre las transacciones, a partir de esos años el impuesto ya no aumenta.

Cada ayuntamiento, una ordenanza

Como las operaciones son farragosas. A partir de aquí, lo mejor, y dado que cada ayuntamiento tiene su ordenanza al respecto, entrar en la web  de los consistorios e introducir los datos. Y automáticamente calcula lo que hay que pagar.

Y recordad que el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de este impuesto municipal. Sólo se tomará para el cálculo el valor catastral de suelo.

De momento, esta es la fórmula para calcular la plusvalía municipal, prevista en la Ley de Haciendas Locales, que lleva años cuestionada. Tras las diferentes sentencias, a lo mejor modifican el sistema para calcular la plusvalía en el futuro.

Los ayuntamientos creen que el suelo no baja y la realidad ha demostrado que sí.  Pero con su criterio, el contribuyente siempre paga más, aunque el importe total de su vivienda sea menor.