Contents
Penalización a las viviendas vacías
En el anteproyecto de Ley de Vivienda aprobado por el Gobierno formado por el PSOE y Unidas Podemos se incluyen medidas para sancionar a aquellos propietarios con una penalización a las viviendas vacías. Aunque la normativa está todavía pendiente de validación por parte del Congreso de los Diputados, la intención es penalizar a aquellos propietarios que tengan más de cuatro viviendas y, al menos, dos de ellas estén desocupadas por un periodo de tiempo superior a los dos años. La penalización a estos propietarios se aplicará en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con una subida de hasta el 150%. Pero, pese a que la intención teórica está clara, la práctica de la misma parece algo más compleja.
La definición de lo que se entiende por vivienda vacía, que hasta ahora calculaba el INE, y el conflicto de derechos parecen ser el primer, pero no único, problema de esta nueva Ley de Vivienda
El primer punto cuestionable desde el punto de vista legal es determinar lo que se entiende por vivienda vacía. De hecho, basta con observar el ejemplo de Barcelona, donde según el INE hay 88.411 viviendas vacías, pero según un estudio más exhaustivo del Ayuntamiento solo hay 10.050. “Actualmente no existe un concepto preciso de qué se considera una vivienda vacía. Este concepto, tendrá que ser definido por el Gobierno en el contenido de la Ley”. La definición podría ser similar a la patentada por el País Vasco en 2018. La normativa autonómica estableció que una vivienda deshabitada era aquella que no había sido habitada durante más de dos años de manera ininterrumpida y sin justificación alguna.
Por tanto, el primer paso y fundamental es la definición clara de lo que se catalogará como vivienda vacía. “Es algo fundamental de cara a las consecuencias legales de tal definición, puesto que deberá cubrir todas las casuísticas que puedan darse en un espacio tan descentralizado y variado como lo son las capitales de provincia o las poblaciones rurales, en los que los supuestos de la tenencia de una vivienda vacía pueden ser completamente diferentes”, una de las consecuencias de esta normativa “es que estamos ante una injerencia al derecho de la propiedad y se está planteando un conflicto entre el derecho a tener una vivienda y el derecho de la propiedad, teniendo en cuenta que el primero lo debe garantizar el estado y con estas medidas lo traslada a los particulares y a las sociedades que tienen propiedades”.
El IBI es competencia municipal y las sanciones contempladas por el Gobierno parecen difíciles de aplicarse en la práctica, puesto que cada ayuntamiento tendrá la potestad de sancionar o no
El segundo conflicto de su traslado a la práctica reside, precisamente, en el IBI. O mejor dicho, en la competencia de este tributo, que es municipal. Al parecer, cuando este castigo esté aprobado legalmente, tendrá que ser cada ayuntamiento el encargado de aplicar o no aplicar la sanción. Por tanto, podría darse el caso que, en un área de diez municipios, cinco apliquen la medida y otros cinco decidan no hacerlo.
Con el marco legal actual “el Gobierno no puede aprobar una subida porque no es competente, únicamente puede prever la posibilidad en la ley reguladora de las Haciendas locales como así ha hecho”. Por tanto, se trata, en definitiva, de una decisión de los consistorios y no de una medida nueva, ya se encuentra prevista en el artículo 72 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y para que los ayuntamientos lo apliquen debe estar recogido en sus ordenanzas locales. En definitiva, estas sanciones también parecen complejas a la hora de ser aplicadas, ya que tendría que ser cada uno de los consistorios los que decidan hacerlo efectivo en sus ordenanzas municipales.
Las sanciones de la Ley de Vivienda tendrán que convivir con las ya existentes en varias comunidades españolas. Los criterios no son uniformes debido a la delegación de competencias
Además de todo ello, existe una gran diferencia entre unas comunidades autónomas y otras por motivos políticos. Por ejemplo, Aragón, Canarias, Cataluña, Galicia, País Vasco, Valencia y Navarra ya han elaborado registros de las viviendas vacías que hay en su territorio y se han mostrado más favorables a aplicar este tipo de sanciones a los propietarios que tengan inmuebles deshabitados durante largos periodos de tiempo. De hecho, la intención de estas regiones es la de poder expropiar casas vacías para destinarlas al mercado del alquiler.
Así, Baleares obliga a los grandes tenedores de vivienda a alquilar sus bienes por 400 euros al mes, por debajo del precio de mercado, e impone sanciones de entre 600 y 30.000 euros. El País Vasco, por su parte, obliga al alquiler forzoso a aquellas viviendas que lleven deshabitadas dos años sin justificación. Aragón, por ejemplo, impone multas equivalentes al 3% del valor catastral a quienes tengan más de 15 viviendas en propiedad y estén deshabitadas durante un periodo superior a los seis meses. Sin embargo, otras regiones como Madrid o Andalucía se han mostrado reacias a aplicar este tipo de medidas sancionadoras, lo cual dibuja un mapa muy fraccionado para los propietarios. Así, esta nueva normativa tendrá que convivir con este tipo de leyes y dependerá también de la voluntad de los gobiernos regionales y autonómicos para ser aplicada.
La nueva normativa plantea un conjunto de medidas restrictivas que crean inseguridad jurídica y desincentivan la inversión en el sector, según señalan los expertos inmobiliarios
Por último, cabe preguntarse las consecuencias de estas medidas en el mercado. Ya que, la intención del Gobierno es, en definitiva, aumentar el número de viviendas en alquiler. “Es más que probable que esa decisión no consiga el efecto indicado de tener más viviendas en alquiler y mucho menos si viene acompañada de una limitación legal del precio del alquiler. Al contrario, muchos de los arrendadores no pondrán sus viviendas en el mercado del alquiler y la bajada de la oferta repercutirá nocivamente en el precio del alquiler, subiendo”. Pero no solo eso, “este tipo de medidas solo generan inseguridad jurídica y miedos entre los inversores y promotores inmobiliarios lo que provoca que se ahuyente la inversión a ciudades que no estén intervenidas por esta ley, lo que provocará mayores desigualdades”.
La visión de los expertos del sector parece ser unánime en cuanto a las repercusiones en el mercado. Todas “las medidas que de momento se han tomado no generan confianza en el mercado, al contrario, generan incertidumbre, lo que no ayuda a la sostenibilidad del sector, el cual por si solo se irá regularizando”.