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El 5 de junio de 2013, hace ya un lustro, entró en vigor la Ley 4/2013, con la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas. La ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como fue la duración obligatoria de los contratos: pasaba de cinco años a tres, y reducía también la prórroga de tres a uno.
El Ministerio de Fomento modificaba un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 bajo el preámbulo de «dinamizar un mercado del alquiler en España que estaba a la cola de Europa». Mientras que en el resto de la UE la media de viviendas en alquiler se encontraba en torno al 30%, en España estaban alrededor del 17% en 2013, según datos del Ministerio. ¿La razón? Según el Gobierno, un elevado número de viviendas se encontraba en desuso o vacías (aunque no determinaba números), y eso podía provocar rentas muy elevadas del limitado stock disponible y un mercado congestionado.
Aquel año, además, el mercado de alquiler se encontraba en mínimos. Madrid y Barcelona eran las capitales más caras para vivir… con una media de 10,8 euros/m2, según datos de idealista.
Avanzamos hasta 2018, donde Barcelona y Madrid han alcanzado máximos históricos en el precio del alquiler, con 17,5 euros/m2 y 15,5 euros/m2 respectivamente a cierre de 2017. Durante los primeros seis meses de este año caducarán los siguientes contratos, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de de Salvador Real Estate Lawyers:
1) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994:
– Contratos firmados entre enero y 5 de junio de 2013.
– Contratos firmados en 2010 (fin de la prórroga de los 3 años).
– Todos los anteriores a 2010, que se encuentren en tácita reconducción.
2) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994 tras la reforma de 2013:
– Contratos firmados en 2013, 2014 y 2015, siempre que no se hayan firmado nuevos contratos (estamos en las prórrogas anuales).
Todos estos contratos han estado con unos precios hibernados y se renovarán en una situación totalmente distinta.
Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica que «ante la mejora económica, las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis económica salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la que estuvieron durante 7 años«.
Ahora, muchos inquilinos y propietarios de esas viviendas contratadas antes de junio de 2013 no sabrán en qué situación queda su contrato y qué opciones tienen. Idealista/news ha consultado a abogados y expertos del mercado inmobiliario para responder a todas las dudas legales que puedan surgir, tanto para arrendador como para arrendatario.
¿Está obligado el propietario a finalizar el contrato una vez pasados esos cinco años?
No. Tal y como explica Daniel Loscertales, presidente de editorial jurídica Sepin, “los arrendamientos de vivienda hechos antes de la actual Ley 4/2013, terminarán este 2018 pero sin perjuicio de que el arrendador pueda o no exigir la resolución” del mismo. En el caso de que quiera romper el contrato, debe avisar al inquilino con un mes previo al vencimiento, conforme al artículo 10 de dicha LAU, mediante un comunicado oficial (como, por ejemplo, una carta o un burofax).
En caso de que no se comunique la rescisión, el contrato se renovará automáticamente. Los contratos anteriores a 2013 se segirán rigiendo por su propia ley, con lo que si solo se actualiza la renta, pueden seguir sujetos a tácita reconducción.
En cuanto a los contratos posteriores a 2013, dependerá de lo que hagan las partes:
– Si firman un nuevo contrato, la renta se “bloquea” por tres años.
– Si solo se nova la renta, se entiende que aplica un año de prórroga y al año siguiente se puede volver a subir la renta.
¿Puede subir el propietario la renta y adecuarla al precio de mercado actual?
Todo depende de si manda esa carta. Si rescinde el contrato, el casero podrá firmar un nuevo contrato con las nuevas condiciones. Según explica Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers, es imprescindible notificar la voluntad de resolver el contrato con, al menos, un mes de antelación. «Si no se hace esta comunicación de resolución, el arrendatario puede negarse a cualquier incremento de renta que se pretenda, puesto que tiene derecho a permanecer en la vivienda durante tres años más«, lo que se trataría de una renovación tácita, explica de Salvador, y «únicamente siendo aplicable la actualización de la renta conforme al IPC».
Como inquilino, ¿puedo negarme a la subida de precio de la vivienda?
Como arrendatario, poco puedes hacer. Al menos, desde un punto de vista jurídico, explica de Salvador. «No es aconsejable negarse a recibir las notificaciones, o no recogerlas en Correos, ya que se entiende válidamente comunicado desde la puesta a disposición de la notificación», aclara de Salvador.
Otra cosa es que, llegado el vencimiento de los cinco años, las partes acuerden renovar el contrato y pactar una nueva renta que beneficie a ambos. Pero como explica Loscertales, «si al arrendatario no le interesa lo que pide el arrendador y ha sido avisado con el plazo antes señalado en el art. 10, lógicamente se procederá al desahucio por ‘expiración de término’, procedimiento que contempla el art. 250.1. de la Ley Enjuiciamiento Civil».
¿Qué hacer si me notifican la resolución del contrato de alquiler?
Si como inquilino desestimas la subida de precio, de Salvador recomienda «empezar a trabajar en un ‘plan B’, revisando el mercado en vista a viviendas similares a las que actualmente ocupa, ya sea para tener información sobre los precios de mercado en el momento de la negociación con su arrendador», o bien «para tener una alternativa en caso de que, finalmente, no consiga llegar a un acuerdo con su casero».
Como arrendador, ¿qué tipo de subida puedo hacer a mi arrendatario?
El mercado del alquiler es libre, se rige por la oferta y la demanda, y el propietario puede marcar el precio que él considere conveniente, acorde con la zona y condiciones del inmueble. Ahora bien, David Caraballo, de Alquiler Seguro, aconseja valorar «la estabilidad» de mantener un arrendatario que no da problemas, los costes de reformar y actualizar el inmueble, el tiempo de búsqueda de un nuevo inquilino, entre otros factores. Para Caraballo, «cada caso es único y debe haber un equilibrio entre ambos que deben sopesar».
De Salvador, por su parte, recuerda que «nada impide firmar alquileres por periodos largos«, pues la normativa solo habla de la duración mínima obligatoria. «Se trataría de llegar a un acuerdo con el casero que garantice una estabilidad de cinco o diez años».
En todo caso, ahora que el mercado del alquiler se ha profesionalizado en estos cinco años y el anterior contrato muy probablemente haya quedado obsoleto, es el momento de actualizar el arrendamiento, explica Caraballo.
Por eso, de Salvador recuerda que hay unas cuestiones básicas para firmar el nuevo contrato: «que esté redactado por un abogado especializado en arrendamientos, hacer una revisión de la situación jurídica del inmueble antes de alquilar (falsos propietarios, ejecuciones hipotecarias…), y, en caso de dudas, asesorarse con un abogado experto para evitar la inclusión de cláusulas nulas a día de hoy».
Por eso, es recomendable acudir a agencias especializadas en alquileres de la zonaporque, además de poner un precio razonable, suelen tener perfiles en lista de espera mejores que si se hace por libre. El coste que eso supone para el propietario, normalmente una mensualidad del inmueble, merece la pena si la operación acaba ejecutándose rápido y filtran el tipo de inquilino.
Fuente: Idealista