Cómo es un contrato tipo de alquiler ¿Qué debes tener en cuenta?

Lo primero que podemos preguntarnos es si es válido el contrato de arrendamiento celebrado de palabra.

A tal efecto hemos de indicar que existe plena libertad en la forma en que puede efectuarse el contrato de arrendamiento; es un contrato que no requiere forma alguna.  Arrendador y arrendatario pueden celebrar un contrato verbal, consignar el contrato en documento privado o en un documento público.

De modo que es válido, legal y lícito el contrato de arrendamiento celebrado en cualquier forma, incluso de palabra. Ahora bien, tanto arrendador como arrendatario pueden pedirse entre sí que se proceda a la formalización del contrato, proceder a su plasmación documental, hacerlo por escrito. Y es necesario ser prudente y utilizar, al menos, esa forma escrita.

De esta manera, existirá un medio de prueba, quedará constancia de la existencia del contrato, de cuál es la edificación arrendada y de las diversas condiciones del mismo, tales como la duración, la renta y otras cuestiones que es importante fijar con claridad desde el primer momento.

El contrato, un salvoconducto ante los problemas

Si posteriormente surgen problemas entre el arrendador y el arrendatario, el contrato documentado servirá para probar los pactos que se habían celebrado, facilitando la relación entre las partes y la solución del problema que hubiera surgido entre ellas.

Que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública, es siempre una posibilidad que dota al contrato de la mayor eficacia posible, tanto en juicio como fuera de él. En este caso, habrá que acudir a un Notario para que otorgue la escritura pública del contrato y de fe de su contenido.

Es más, hay que tener en cuenta que la reforma de la LAU de 2013 recoge expresamente que para que los arrendamientos surtan efectos frente a terceros deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad y dicha inscripción requiere un documento público como lo es la Escritura ante Notario.

El 6 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de 24 de noviembre, cuyo objetivo principal es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas, siendo cuatro los textos legales aplicables: el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985, la propia LAU 29/1994 antes de la reforma y la LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, siendo el criterio de aplicación la fecha del contrato de arrendamiento, toda vez que, a las citadas normas, no se les reconoce carácter retroactivo.

Cambio legislativo en el mercado de alquiler

Por lo tanto, en cuanto al contenido del contrato en sí y para contratos celebrados con posterioridad a la mencionada reforma, hay que estar a lo siguiente:

1. La duración mínima del arrendamiento de vivienda habitual se ha reducido tras la reforma de 2013 de cinco a tres años, en el siguiente sentido: La duración del alquiler se podrá pactar libremente por las partes, ahora bien, si este fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
2. Se modifica la prórroga tácita, que pasa, tras la reforma de 2013, de tres a un año. Así, si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.
3. Respecto a la facultad del arrendador de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente, el Legislador mantiene los supuestos de necesidad reconocidos en la anterior Ley, pero tras la reforma de 2013, no exige que en el contrato deban especificarse las posibles causas de forma expresa, bastando con que haya transcurrido el primer año del contrato y el arrendador curse preaviso al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.
4. Con la modificación que entró en vigor en junio del año 2013, se permite al arrendatario desistir del contrato transcurridos seis meses, siempre que lo comunique con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que si se da este supuesto el arrendatario deba indemnizar al arrendador con un importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Si no se pacta no podrá reclamarse dicha indemnización. Es decir solo si se pacta tendrá el arrendatario obligación de pagar la indemnización indicada. Si no se pacta, nada tendrá que abonar y en el caso de que la extinción del contrato se pretenda antes de esos seis meses, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador los daños y perjuicios causados, que la doctrina entiende que serán las rentas dejadas de percibir en lo que faltara para terminar esos seis meses, no hasta la finalización del plazo pactado.
5. En cuanto a la renta se refiere, las partes quedan facultadas para actualizar libremente la renta según su criterio. Desde el 1 de abril de 2015, si no se pacta no podrá actualizarse. Si se pacta dicha actualización habrá que estar a lo pactado. Y si se pacta la actualización pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad. La renta únicamente podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
6. Se permite pacto de renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.La Inscripción en el Registro no es obligatoria, pero será necesaria para que los arrendamientos concertados surtan efecto frente a terceros.
7. La Ley excluye específicamente los arrendamientos temporales con fines turísticos, que serán regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplicará el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufrió modificación y que se consideran arrendamientos para uso distinto de vivienda.

 

Obligaciones del inquilino

• Pago de una fianza por un importe equivalente a una mensualidad de renta. Hay que estar a la normativa propia de la comunidad autónoma donde esté sito el inmueble, pero con carácter general es obligación del propietario depositarla en el organismo que corresponda en función de la comunidad autónoma de que se trate.

Si finalizado el contrato, la vivienda queda en buenas condiciones y no hay pagos pendientes, el propietario debe devolverla. A partir del transcurso del plazo de 1 mes desde la entrega de las llaves, la fianza devengará el interés legal hasta su devolución.

• Pago mensual de la renta del alquiler en los 7 primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto en metálico y en la vivienda arrendada (aunque lo normal es que se pacte que la renta se pague por transferencia bancaria). En este punto hay que tener en cuenta que la Ley 4/2013 de 4 de junio, introdujo la posibilidad de que en los contratos de arrendamiento se acuerde libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.

 

• No ceder el contrato, ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador.

 

• Dejar la vivienda en las mismas condiciones que estaba al entrar a vivir en ella.

El inquilino no puede realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda.

El inquilino en ningún caso podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

 

• Realizar a su costa las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y las que le sean imputables por mal uso.

 

• Avisar al propietario a la mayor brevedad de la necesidad de realizar reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Como arrendador debe usted tener en cuenta que estas obras de conservación son competencia suya. A tal efecto, el inquilino está obligado a permitir la entrada del arrendador y/o técnicos designados por el propietario

 

• El arrendatario estará obligado a aceptar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, pudiendo optar, si las obras son importantes por desistir del contrato, o bien obtener una reducción de la renta en proporción a la parte de vivienda de la que se vea privado.

 

• El arrendatario no puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 

Cláusulas que pueden ser interesantes para el propietario incluir en el contrato

• La prohibición de cambiar drásticamente el color de la pintura de las paredes.
• Realizar agujeros en el alicatado y maderas no está permitido.
• La imposibilidad de convivir con animales. En este caso es conveniente añadir que el incumplimiento es causa de resolución.